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澳央行副行長警告住宅供應將再現短缺 或致樓價大幅飆升

2019-11-22

澳央行副行長警告住宅供應將再現短缺 或致樓價大幅飆升

澳洲樓市漸見起色之際,央行副行長Guy Debelle發出警告,指住屋需求繼續增加,但建築活動仍在減少,明年建屋投資將下跌7%,在可見將來可能出現房屋供應短缺,令樓價再度大幅飆升。

 

在澳洲特許金融分析師協會的投資會議上,澳洲央行副行長Guy Debelle提到,明年似乎是澳洲住屋建設的轉捩點,因為在幾年前,樓市供應增加以滿足上升的需求,但隨著人口增長,住宅需求將繼續上升,不過同期供應卻下跌,預計在可見將來,住屋供應很可能再次短缺。

 

他指出,密度相對較高的住宅興建時間長,代表這些住宅的供應速度可能會變慢。發展商融資條件收緊,則意味著交樓時間需時更長。在缺乏供應但需求增長下,樓價將出現「大幅度反應」(larger price response)。雖然有些地區住宅供過於求,但整體情況並不普遍,墨爾本及悉尼樓價已開始回升,投資者將重返市場。

 

不過他擔心的是,一些小型發展商可能等不到明年回暖,這將對整個經濟產生重大影響。他援引本地混合收入(Gross mixed income),這主要小企業收入組成,在過去一年間減少3.8%,很大部分是由於住宅承建商收入的低增長造成,這亦是整體家庭收入升幅較低的主要原因。

 

另外他認為,樓按收緊並非由銀行造成,而是由需求帶動,住屋建設低迷是目前低通脹率的關鍵因素,亦是央行減息至0.75厘的原因。不過澳洲居民家庭的負資產水平仍然相當低,估計目前整體按揭貸款宗數只有3.75%為負資產。

 

當他被問到樓價升幅會否超越收入增長,以及在這種情況下,央行宏觀審慎政策應發揮甚麼作用時,Debelle則回答,宏觀審慎政策與樓價無直接關係,而是與貸款標準有關。雖然兩者高度相連,樓價及貸款不是同一回事。從審慎的角度來看,最重要的是貸款質量。

 

至於住屋可負擔性問題,他回應指,住屋可負擔性存在分配效應(distributional impact),即是有贏家亦有輸家,而且亦有誇世代支援,例如一些人有父幹,一些人沒有,對此央行可做的措施十分有限。可負擔性問題應該與住屋供應有關,近期不少人開始對建屋出租(build to rent)產生興趣,增長趨勢似乎很強勁。

 

另外,海外買家的投資需求的確對近期樓市週期發揮作用,但並非如其他人所說那麼重要。隨著時間流逝,當地持續會有海外買家投資需求,不過他們的目的是財富保值或增值,而非居住。

 

來源:SINGTAO/ 澳洲金融評論

 

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